地庫漏水

地庫由于低于屋外地面 ,漏水機會會很大 ,事實地庫漏水亦很常見 .統計數字顯示 ,超過百分之九十的地庫 ,在不同時間有不同程度的漏水問題 .在驗屋過程中所見 ,超過七成的地庫都有水漬 .絕大部分置業人士對這地庫漏水事件也極關心 ,但卻有時對某些問題有所誤解 .

地庫漏水並非表示房屋建得不好 ,即使出自許多名建築公司建成的屋 ,屋邊亦會漏水 .地庫漏水主要是因為房屋外面排水系統出了問題 ,令積水集結在地基牆或地庫地面下 ,造成水壓 , 將水推入地庫 ,若屋主能費些時間 ,小心觀察 ,許多地庫漏水問題 ,都可從屋外改善排水系統而解決 .

故此 ,在見到地庫有水漬時 ,並非表示該屋有大問題 ,只可加入其他 [缺點 ]作為考慮 ,有時這些漏水是過往發生 ,現可能已弄妥 .事實上 ,在一次的視察中 ,是很難決定地庫漏水程度 ,有些地方漏過水後未必留下水漬 .也有些地庫 ,要下數天綿綿長雨才漏水 ,故此就算在下大雨時視察地庫 ,沒有漏水 ,也不能肯定不會漏水 .

當然未必所有地庫漏水的情況都可以解決 ,但若屋主能檢查屋外地形 ,留意在哪種天氣 ,如雨量大小和長短下 ,地庫才漏水 ,然後以簡單方法處理 ,許多時都有事半功倍之效 .我會在以後數星期 ,為各位繼續詳細討論地庫漏水這問題 ,希望能加深各位在這方面的理解 .

未能絕對防水錢作怪

上星期我們談過地庫漏水的情況很常見 .大部分屋主都將責任推在地基牆身上 ,但事實上 , 在建屋時 ,除非在已知地庫太接近水位外 ,所有地基牆都不會有防水裝置 ,只作防潮措施 ,安省建築條例有上述明確的指引 .

較舊的屋 ,地基牆多用磚、石屎磚、石塊砌成 ,經時間侵蝕 ,磚縫的水泥漿會有裂口 ,本欄曾在〔水份蒸發地庫牆生幼線〕一文中交代過 .較新的屋 ,地基牆多用三合土建成 ,故裂縫亦很普遍 .

總括來說 ,新舊地基牆都很普遍地有裂縫和裂口 ,在建築過程中加上的防潮層 ,只可作防潮濕之用 ,若牆外有積水 ,水便容易滲入 ,未能絕對防水 .

為什麼安省建築條例不要求地庫防水 ?當然像其他現實問題一樣 ,金錢是主要因素 ,但在技術上也有考慮 .假若地基牆能防水 ,在設計上它便要能承受牆外的水壓 ,但當溫度突降 ,牆外的水轉為冰 ,其壓力大增 ,再加上泥土因受冰壓迫的推力 ,地基牆要承受的壓力便暴增 ,在這情況下 ,多要以鋼筋支持 .加鋼筋除了增加成本外 ,亦會引出另一個可能發生的問題 ,就是若防水層有缺口 ,水入地基牆中 ,鋼筋和水接觸便生銹 ,生銹的鋼筋會膨脹 (可高達本身體積十倍 ),導致破壞結構 .許多公路天橋、地下地車場等 ,都因這原因要作昂貴的維修 .

了解到地庫牆不能防水後 ,下星期我們便可談疏導雨水的方法 .

檐前滴水必須暢通

在發覺地庫漏水後 ,先要確定水源 ,看看加濕機、冷氣機、洗衣機及水管等有沒有漏水 ,特別是在夏天 ,地庫牆和地下都可能有冷凝水 ,通常用很短時間便可確定水源來自屋內或屋外 .

地庫漏水是需要一段時間的觀察 ,才容易解決 ,但有一點許多屋主都會面對的就是 ,每一個所謂〔專家〕都有不同解決方法 .防漏公司為免麻煩 ,大都不會用未必一定可解決的簡單方法 , 而采用較貴的方法 ,往往不作全面觀察 ,或考慮其對房屋結構的可能損害 .

漏入地庫的水 ,大部分來自屋頂 ,屋檐的排水渠最大的作用是將屋頂流下來的雨水收集 ,避免其在房屋周圍瀉下 ,而滲入地庫 ,所以排水渠一定要保持通暢 ,損壞了的水渠要盡快修補 .有些房屋 ,雨水經排水渠流入排水管 (垂正的 ),讓水直入地下的排水系統 ,其他的就在地面排去 .

要留意在地面排水的排水管 ,要將雨水引離屋旁 ,愈遠愈好 ,最少要六尺 ,盡量減少雨水滲入地基牆外泥土中的機會 .至于排水管直入地下排水系統的房屋 ,常會因為地下排水管阻塞 ,或甚至損壞 ,無法將屋頂的雨水引離地基牆 ,令雨水大量集結 ,而滲入地庫 .雖然我們可以用大工程將地下排水系統更換 ,但也可以將屋頂排水管在近地面切開 ,改為地面排水 ,在地面將雨水引離房屋 ,也可收到同一效果 .

下星期我們會談如何改變房屋四周地形以減少地庫漏水 .

圖片 ﹕ 雨水在房子旁邊倒下會做成地下室漏水

Picture: 用伸長水管領雨水遠離房子

低窪地帶雨水倒流

上星期我們談了屋頂雨水盡量引離房子 ,以減少地庫漏水情況出現 .下一步便要改善房屋周圍的地勢 ,使雨水流離屋邊 .房屋若起在山的尖端 ,地庫不會漏水 ,但若位于最低窪之地 ,則地庫漏水機會便極大 .

大部分建築商在房屋興建時都注意到地勢的重要 ,而將之建在較馬路稍高的位置 .在建好地基牆後 ,建築商在房屋四周將泥填在約三尺闊的坑內 ,這些在地基牆邊的填土 ,初期向外斜 ,但因為日後被行人、雪壓而下沉 ,往往向內斜入 ,雨水便流向地基牆 ,跟著漏入地庫 .尤其是當屋澹排水渠盛滿冰雪而下雨時 ,雨水便瀉下倒在屋周圍 ,故地基牆旁的土地向外或向內斜 ,是決定地庫會否漏水的因素 .

可惜 ,大部分屋主忽略了屋旁地勢的重要 ,行人路也多是向屋內斜 ,在我驗屋工作中所見 ,超過百分之九十五的屋旁 ,都有低窪的位置 ,難怪地庫漏水的比數如此大 ,其實在許多情況下 ,改善地勢向外斜是很簡單的工作 ,令地庫漏水機會大大減少 .

有部分的屋後園或旁邊的地勢向屋斜入 ,屋主可以在離開層的一段距離 (理想是六尺以上 ) 掘一條低渠 ,令屋旁的泥土由屋斜向這渠 ,而從後園流向屋的雨水 ,也被這低渠引離而流向屋前或其他較低的地方 ,我見過有少數精明屋主 ,用藏在泥土里的水管 ,將雨水由屋後引至屋前 , 而解決了地庫漏水問題 .

將屋周圍和屋頂的雨水引離房屋 ,通常有百分之九十以上機會治妥地庫漏水的問題 ,也是一個治本、疏導的方法 ,通常費用較平 ,對房屋的結構也有益 ,地基牆外若沒有積水 ,便沒有水壓 ; 沒有水壓 ,便沒有水漏入地庫 ;但有時兩旁房屋相距近 ,地勢改善受限制 .若地庫裝修華麗 ,為減少地庫漏水機會 ,可用補裂縫以阻塞雨水入屋的方法 ,下星期我們會談談這種在商業上普遍采用的方法 .

戶外補漏效果較佳

相信各位〈金頁〉讀者 ,已了解到屋外的水多會透過地基牆的裂縫和孔 ,而漏入屋內 ,故此首要的防水工作是疏導雨水 ,將之引離房屋 ,上星期我們在這里已談過 ,但因為在城市居住 ,屋與屋間的距離較近 ,屋旁地勢未能理想改善 ,而水仍漏入地庫 ,則可將地庫牆的裂縫從屋外或屋內填補 .

假若經過一段時間觀察 ,漏水輕微的話 ,有時從屋內填補裂縫可收效 ,費用也較低 .在屋外填補 ,因為要掘泥土 ,費用較高 ,但成功機會也較大 .通常從外面或里面填補是否成功 ,也要看看施工技師的經驗 ,有沒有小心做妥 ,注意單從表面看並不能證實該技師是否成功 .

填補裂縫是阻塞雨水漏入屋內 ,而不是徹底解決問題 ,許多時積在地基牆外的雨水 ,會流到其他地方而找到裂縫或孔而漏入 ,故此填補裂縫只可解決輕微漏水 .若漏水嚴重 ,應先找出水源 ,否則在極端情況下 ,在有大量雨水積在地基牆外時 ,遇到惡劣的天氣 ,雨水或冰連同被壓迫的泥土所發出的巨大壓力 ,足可將地基牆破壞 .

大多市區的泥土沒有酸性 ,但有些地區或者有少數房屋周圍的泥土受到污染 ,帶有酸性 .若在地庫內填滿裂縫的話 ,有可能留有酸性的水積在地基牆內 ,經過時日 ,可能造成破壞 ,當然發生機會在大多市是很微 ,但在起房屋和修理前 ,我們倒應該細心考慮 ,填補裂縫會否影響其他房屋系統 .

依循過去五星期的方法 ,超過百分之九十五的地庫漏水問題 ,都可以治妥或減輕 .

排水管疏導無淤塞

如果用疏導和填補的方法後 ,地庫仍漏水 ,首先要檢查做法有沒有錯漏 ,假若肯定一切做足 , 則可能要請一位專業人士 ,作全面研究 ,看看房屋底下和附近的地下水位是否太接近地庫底、地下的泥土或石塊是否阻塞雨水流開等 ,並作出補救方法 .

不過上述的特殊情況很少見 ,建築商不會在地下水高的地方建屋 .若地下水位高或流水有問題 ,在地庫地面的水漬會多過地基牆許多 ,也會有明顯的跡象 ,附近的房屋亦多數會有同樣問題出現 .

在處理地下水的問題時 ,費用會很大 ,工程也要小心進行 .其中一個方法是在地基牆外周圍掘土 ,安裝或更換地基旁的地下去水管 ,將地基牆全面防潮或甚至防水 ,如有需要 ,可加上水泵 , 在雨水多時 ,自動開啟將雨水抽離地基附近 .

另一外方法 ,是在地庫內地基牆安裝地下排水管 ,將地基牆外的雨水引入這些新安裝的水管 , 減少地基牆外的積水 .這方法較屋外掘土平 ,但要極小心處理 ,因為雨水要在地基底下流入地庫內 ,若做法不妥 ,會影響地基的穩固性 .

在解決地庫漏水問題的時候 ,我們應該小心 ,先用簡單疏導方法 ,將屋頂和屋周圍的雨水引離 ,再慢慢檢查 .屋主若能留意一段時間 ,了解地庫在哪種天氣和雨量有多少才漏水 ,是最佳的測量濕水原因的良方 .地庫入水很普通 ,而且絕大部分不是因為結構有問題而導致的 ,所以不用太驚慌 ,只要冷靜去處理 ,會省回不少金錢和較安全 .

安省註冊驗屋師劉宏濯 (Michael Lau)

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地 庫 漏 水

未 能 絕 對 防 水 錢 作 怪

檐 前 滴 水 必 須 暢 通

低 窪 地 帶 雨 水 倒 流