驗 屋 程 序

安 省 註 冊 驗 屋 師 劉 宏 濯 (Michael Lau)

房 屋 買 賣 過 程 中 ， 加 上 驗 屋 這 條 件 ，漸 漸 普 遍 起 來 ，但 由 於 驗 屋 行 業 仍 不 停 發 展 和 改 進 ， 政 府 也 仍 沒 有 正 式 法 律 管 制 ， 加 上 在 房 屋 買 賣 過 程 中 ， 有 買 家 、 賣 家 ， 還 有 他 們 雙 方 地 產 從 業 員 ， 各 方 有 不 同 觀 點 ， 各 自 保 護 自 己 利 益 ， 是 可 理 解 ，但 有 時 也 產 生 不 必 要 誤 會 和 衝 突 ，謹 藉 地 產 金 頁 ， 以 驗 屋 師 角 度 ，與 各 位 詳 談 ，更 希 望 能 引 起 讀 者 回 應 ，令 驗 屋 行 業 能 提 供 更 適 合 和 專 業 的 服 務 。

在 驗 屋 行 業 未 普 及 前 ， 買 家 往 往 靠 自 己 經 驗 或 找 一 位 對 房 屋 較 有 認 識 的 親 友 ， 看 看 房 子 而 下 決 定 ， 有 時 忽 略 了 大 問 題 ， 有 時 則 將 小 缺 點 化 大 ， 白 白 走 失 一 間 自 己 喜 歡 的 屋 。

專 業 驗 屋 服 務 約 在 卅 年 前 ， 在 美 國 的 紐 約 州 開 始 ， 正 式 的 專 業 驗 屋 的 協 會 ----美 國 驗 屋 師 協 會 (American Society of Home Inspectors ) 在 一 九 七 六 年 成 立 ， 一 直 推 動 驗 屋 行 業 ，今 年 初 在 加 斯 維 加 斯 慶 祝 成 立 廿 五 週 年 ， 千 多 來 自 美 、 加 兩 地 驗 屋 師 聚 在 一 起 數 天 ， 交 流 經 驗 。

安 省 的 驗 屋 師在 一 九 八 七 成 立 ， 但 在 成 立 初 期 ， 因 人 數 不 多 ， 資 源 缺 乏 ， 要 依 靠 美 國 驗 屋 師 協 會 的 資 源 ， 會 員 要 通 過 美 國 驗 屋 師 協 會 考 試 ，和 符 合 該 會 工 作 經 驗 要 求 , 才 能 成 為 正 式 安 省 驗 屋 師 會 會 員 ，驗 屋 範 圍 和 驗 屋 師 的 專 業 操 守 ， 也 照 足 美 國 驗 屋 師 協 會 的 。

在 一 九 九 四 年 安 省 政 府 通 過 驗 屋 師 法， 讓 安 省 驗 屋 師 協 會 自 行 審 核 會 員 資 格 ， 而 只 有 通 過 安 省 驗 屋 師 協 會 考 試 ，和 符 合 該 會 工 作 經 驗 要 求 ，才 能 成 為 安 省 註 冊 驗 屋 師 (REGISTERED HOME INSPECTOR)， 從 那 時 開 始 ，安 省 驗 屋 師 協 會 便 正 式行 政 獨 立 。

安 省 驗 屋 師 協 會 只 有 權 力 籃 管 其 下 會 員 ，非 會 員 是 不 受 到 安 省 驗 屋 師 協 會 的 專 業 操 守 管 制 。 而 在 安 省 任 何 一 個 人 都 可 提 供 驗 屋 服 務 ， 但 只 有 安 省 驗 屋 師 協 會 合 資 格 會 員 才 有 資 格 為 註 冊 驗 屋 師 。

當 然 ， 有 許 多 非 註 冊 的 驗 屋 師 都 提 供 到 專 業 的 服 務 ， 但 像 其 它 行 行 業 一 樣 ， 也 有 許 多 缺 乏 專 業 知 識 的 人 土 提 供 非 專 業 驗 屋 服 務 。

註 冊 驗 屋 師 自 願 經 過 考 試 ， 審 核 才 成 為 註 冊 驗 屋 師 ， 每 年 交 年 費 ，及 完 成 指 定 的 進 修 ， 才 可 保 持 註 冊 驗 屋 師 資 格，目 的 是 提 高 自 己 知 識 ， 並 提 供 一 定 山 水 準 的 專 業 驗 屋 服 務 。註 冊 驗 屋 師 要 依 安 省 驗 屋 師 協 會 的 驗 室 範 圍 標 準 工 作 ， 也 要 嚴 守 該 會 專 業 操 守 。

安 省 驗 屋 師 協 會的 專 業 操 守 要 求 所 有 會 員 要 守 法 、 誠 實 地 去 工 作 ，對 賣 、 買 家 ， 地 產 從 業 員 都 要 公 平， 尊 重 。要 向 人 客 提 供 忠 誠 的 意 見 ，不 能 猜 測 。會 員 不 可 以 給 任 向 人 介 紹 費 ，也 不 可 以 收 取 其 他 人 土 的 金 錢 。

會 員 不 可 以 修 補 在 驗 室 過 程 中 找 到 的 任 向 問 題 ， 也 不 可 在 驗 屋 工 作 中 去 接 其 它 工 作 ， 例 如 裝 修 。 安 省 驗 屋 師 協 會 的 專 業 操 守 是 要 求 各 會 員 能 提 供 中 立 和 忠 實 竟 見 ， 註 冊 驗 屋 師 也 絕 少 介 紹 維 修 技 師 ， 務 求 避 免 任 何 利 益 衝 突 的 誤 會 。

安 省 驗 屋 師 協 會 的 驗 室 範 圍 標 準 ， 仍 依 足 美 國 驗 屋 師 協 會 的 標 準 ，該 標 準 沿 用 廿 餘 年 ， 不 停 修 改 ， 是 北 美 最 多 驗 屋 師 採 用 ，也 可 算 較 合 理 和 完 整 ， 它 考 慮 到 大 部 份 買 家 的 要 求 ，和 驗 屋 師 在 合 理 環 境 、時 間 內 可 做 的 ，而 定 下 驗 屋 要 檢 查 項 目 。 下 星 期 我 們 一 起 看 看 這 驗 屋 範 圍 標 準 。

上 星 期 我 們 談 到 安 省 驗 屋 師 協 會 的 驗 室 範 圍 標 準 是 北 美 最 多 驗 屋 師 取 用 的 ，它 將 房 屋 分 成 九 個 系 統 ﹕ 結 構 、 屋 頂 、 屋 外 、 電 力 、 水 力 、 暖 氣 、 冷 氣 、 保 暖 和 室 內。

驗 屋 師 會 在 安 全 環 境 許 可 下 ， 表 面 視 察每 一 個 系 統 ，驗 屋 師 不 會 搬 動 任 向 物 件 ， 也 不 可 能 看 到 牆 內 或 天 花 板 上 、 地 面 下 的 損 壞 ， 在 有 限 的 短 短 兩 小 時 時 間 內 ，和 滿 佈 家 具 的 屋 內 ， 驗 屋 師 會 盡 力 而 為 ， 重 點 檢 查 ，集 中 結 構 和 其 它 較 大 的 捐 壞 ， 也 注 重 安 全 。

註 冊 驗 屋 師 在 驗 屋 後 要 依 安 省 驗 屋 師 協 會的 驗 室 範 圍 標 準 規 定 給 買 家 一 份 書 面 佈 告 ， 將 即 日 房 屋 狀 況 作 一 交 代 ，也 會 一 一 寫 下 短 期 內 要 大 修 理 的 項 目 。 不 過 天 氣 、 保 養 和 其 它 看 不 到 的 因 素 ， 都 影 響 房 屋 各 系 統 的 壽 命 ， 故 此 驗 屋 師 無 法 肯 定 各 系 統 仍 可 用 多 久 ， 驗 屋 過 程 中 ， 可 察 覺 到 不 少 缺 點 ， 協 助 買 家 加 深 認 識 欲 買 的 房 屋 ，但 絕 無 法 將 所 有 缺 點 盡 找 出 來 , 驗 屋 公 司 和 驗 屋 師 也 無 法 作 任 何 保 證 。

註 冊 驗 屋 師 對 房 屋 各 系 統 有 基 本 認 識 ， 但 非 每 個 系 統 的 專 家 ，我 們 電 力 的 認 識 比 電 力 技 師 少 許 多 ， 同 樣 其 它 系 統 知 識 也 比 該 行 技 師 為 少 ，故 此 若 發 現 某 系 統 有 大 問 題 時 ， 會 建 議 買 家 請 該 系 統 技 師 深 入 審 查.

當 然 ， 最 理 想 的 驗 屋 ， 是 每 系 統 都 由 該 系 統 的 技 師 負 責 ， 但 極 可 能 要 數 日 時 間 ， 費 用 也 要 數 千 ， 絕 大 部 份 買 家 都 不 願 意 付 這 費 用 ， 賣 家也 不 願 房 屋 讓 人 驗 數 天 。

安 省 驗 屋 師 協 會 的 驗 室 範 圍 標 準， 是 依 上 述 環 境 而 定 下 ， 讓 註 冊 驗 屋 師 能 對 公 眾 提 供 比 較 劃 一 驗 屋 服 務 ，由 於 註 冊 驗 屋 師 不 會 修 理 房 屋 ，也 不 轉 介 ，立 場 會 公 正 和 可 信。但 若 買 家 欲 深 入 審 查 房 屋 ， 則 應 找 各 系 統 技 師 檢 驗 。

下 星 期 我 們 詳 談安 省 驗 屋 師 協 會的 驗 室 範 圍 標 準內 各 系 統 包 括 的 項 目 。

上 兩 星 期 我 們 談 到 安 省 驗 屋 師 協 會 的 驗 室 範 圍 標 準 是 北 美 最 多 驗 屋 師 取 用 的 ，它 將 房 屋 分 成 九 個 系 統 ﹕ 結 構 、 屋 頂 、 屋 外 、 電 力 、 水 力 、 暖 氣 、 冷 氣 、 保 暖 和 室 內 。

在 結 構 系 統 方 面 ， 註 冊 驗 屋 師 會 視 察 房 屋 的 地 基 牆 、內 牆 、外 牆 、地 面 、 屋 頂 和 其 它 結 構 成 員 ， 看 看 它 們 有 沒 有 下 沉 、 移 動 的 跡 象 ， 是 否 有 損 破 。 註 冊 驗 屋 師 沒 有 時 間 詳 細 去 仔 細 去 計 算 房 屋 設 計 是 否 妥 當 ， 我 們 會 憑 經 驗 去 考 慮 房 屋 結 構 有 沒 有 移 動 ， 若 有 的 話 ， 是 否 短 期 內 有 危 險 否 。 我 相 信 結 構 是 驗 室 過 程 中 最 重 要 的 部 份 ，房 屋 結 構 苦 出 了 問 題 ， 修 理 費 會 很 貴 。

註 冊 驗 屋 師 可 以 在 地 面 檢 查 屋 頂 ， 也 可 能 爬 上屋 頂 視 察 ， 大 部 份 註 冊 驗 屋 師 都 深 知 從 地 面 看 和 屋 頂 看 ， 有 大 分 別 ， 會 爬 梯 子 檢 查 屋 頂 ， 若 屋 頂 不 太 斜， 會 在 屋 頂 上 走 走 來 檢 查 ， 若 太 斜，則 只 能 站 在 梯 子 上 從 屋 頂 邊 檢 查 ， 我 們 會 特 別 注 意 煙 囪 、 天 窗 和 其 它 駁 口 部 份 。在 冬 天 屋 頂 被 雪 遮 蓋 ， 我 們 則 無 法 檢 查 屋 頂 ，但 會 盡 量 用 屋 齡 和 其 它 間 接 方 法 ， 令 買 家 有 大 概 情 況 ， 作 出 心 理 準 備 。

註 冊 驗 屋 師 會 視 察 車 房 、外 牆 ， 留 意 有 沒 有 損 壞 和 裂 縫 ， 若 有 的 話 , 則 要 看 看 其 對 房 屋 的 結 構 和 安 全 有 影 響 否 。 本 欄 在 地 庫 漏 水 系 列 ， 談 過 屋 旁 地 勢 影 響 地 庫 地 庫 漏 水 甚 大 ， 註 冊 驗 屋 師 會 同 買 家 一 起 看 看 屋 旁 地 勢 ( 超 過 百 份 之 九 十 五 的 房 屋 都 有 些 地 方 向 屋 內 斜 )，並 提 供 其 它 將 雨 水引 誰 房 子 建 議 ， 務 求 減 少 地 庫 漏 水 機 會 。

在 電 力 系 統 方 面 ， 註 冊 驗 屋 師 以 安 全 為 重 點 ， 會 視 察 電 線 及 其 接 駁 是 否 安 全 ，會 測 試 部 份 插 蘇 ， 看 看 電 線 是 否 接 駁 正 確 ， 也 開 關 部 份 電 燈 ， 我 們 也 會 將 電 箱 的 蓋 打 開 (看 圖 )， 觀 察 是 否 有 不 安 全 的 地 方 。

下 星 期 我 們 會 談 安 省 驗 屋 師 協 會的 驗 室 範 圍 標 準 餘 下 系 統 包 括 的 項 目 。

註 冊 驗 屋 師 會 檢 查 暖 氣 爐 ，並 開 動 它 ，觀 察 其 運 作 是 否 正 常 ，也 會 視 察 暖 氣 爐 的 廢 氣 排 氣 系 統 ，以 免 廢 氣 留 在 室 內 ， 影 響 健 康 。我 們 會 用 些少 時 間與 買 家 分 享 暖 氣 系 統 維 修 的 細 節 ， 務 求 暖 氣 系 統 可 用 更 久 ， 居 住 更 安 全 。

假 若 房 屋 有 中 央 冷 氣 系 統 的 話 ， 註 冊 驗 屋 師會 檢 查 它 ，盡 辦 法 找 出 其 年 紀 和 馬 力 ，在 夏 天 會 將 它 開 動 ， 但 當 室 外 溫 度 在 攝 士 十 五 度 以 下 ， 則 不 可 以 開 動 , 以 免 損 換 系 統 中 的 壓 縮 器 。

註 冊 驗 屋 師 會 視 察 表 露 的 保 溫 材 料，留 意 房 屋 ， 包 括 頂 樓 的 通 風 系 統 ， 會 開 關 廚 房 、 浴 室 和 洗 衣 房 的 抽 氣 機 。

房 屋 內 的 來 水 和 去 水 系 統 當 然 也 需 要 視 察 ， 看 看 水 管 材 料 ， 是 否 有 老 化 或 破 損 。 會 沖 沖 所 有 座 廁 ， 開 關 水 龍 頭 ， 我 們 會 在 浴 室 內 ， 將 所 有 水 龍 頭 打 開 ， 並 同 一 時 間 沖 廁 ， 觀 察 水 壓 降 至 那 程 度 ， 也 好 讓 買 家 看 到 水 壓 情 況 。

另 外 , 會 視 察 室 內 的 牆 、 天 花 板 和 地 板 , 看 看 有 沒 有 損 破 ， 有 水 漬 否 ， 特 別 是 地 庫 ， 超 過 百 分 之 七 十 的 地 庫 牆 ， 都 有 水 漬 ， 許 多 時 我 們 都 要 用 一 段 時 間 ， 向 買 家 解 釋 ， 地 庫 漏 水 ， 並 非 表 示 房 屋 結 構 出 了 問 題 ， 許 多 時 只 要 將 雨 水 引 離 房 子 ， 便 能 解 決 ， 有 時 屋 主 已 將 問 題 解 決 了 。

壁 爐 和 其 煙 囪 都 屬 檢 查 範 圍 之 內 。 我 們 也 會 開 關 部 份 門 窗 ， 留 意 走 火 的 途 徑 有 沒 有 被 防 盜 窗 花 封 閉 了 ， 並 提 出 煙 霧 警 報 器 和 一 氧 化 碳 警 報 器 的 重 要 和 正 確 安 裝 位 置 。

上 數 星 星 期 我 們 詳 談 了 安 省 驗 屋 師 協 會 的 驗 室 範 圍 標 準， 領 略 到 驗 室 像 人 每 年 到 家 庭 醫 生 檢 查 身 體 ，註 冊 驗 屋 師 也 會 詳 細 講 解 房 屋 要 留 意 的 地 方 ，及 維 修 要 點 。

註 冊 驗 屋 師 會 將 各 點 詳 例 ，但 不 會 作 合 格 或 不 合 格 決 定 ， 專 業 的 註 冊 驗 屋 師 更 不 會 提 議 該 房 屋 可 買 否 ， 註 冊 驗 屋 師 對 屋 價 更 屬 門 外 漢 ，不 會 對 屋 價 作 任 向 評 論 。

房 屋 各 系 統 情 況 ，在 買 賣 房 屋 決 定 中 ， 只 佔 一 個 考 慮 點 ， 買 家 要 集 合 所 有 長 短 、 利 害 ， 才 可 下 決 定 。 而 且 房 屋 各 系 統 情 況 可 能 已 反 映 在 大 家 議 定 的 屋 價 上 。 註 冊 驗 屋 師 的 佈 告 上 ， 也 不 會 指 出 賣 家 要 修 理 的 項 目 。 也 不 會 將 驗 屋 佈 告 給 賣 家 ， 若 有 任 向 技 術 上 問 題 需 要 向 賣 家 講 解 ， 註 冊 驗 屋 師 也 會 先 知 會 買 家 ，大 家 同 意 ，才 接 觸 賣 家 。

買 家 必 須 在 整 個 驗 屋 過 程 中 與 驗 屋 師 一 起 ， 可 大 大 增 加 自 己 對 準 備 買 的 房 屋 認 識 ， 也 可 親 眼 看 到 房 屋 的 缺 點 ， 註 冊 驗 屋 師 深 明 每 間 屋 都 有 缺 點 ， 多 樂 意 現 場 講 解 其 嚴 重 性 ， 及 解 決 的 方 法 ， 買 家 有 了 這 現 場 資 料 ， 較 容 易 下 正 確 的 決 定 。

故 此 ， 買 家 不 適 合 在 驗 屋 過 程 中 ，費 神 去 考 慮 裝 修 細 節 ， 先 了 解 房 屋 ， 然 後 才 慢 慢 美 化 、 改 善 它 。 在 驗 屋 那 天 ， 也 盡 可 能 不 邀 請 親 友 到 場 ，除 了 會 分 心 外 ， 我 們 亦 要 尊 重 賣 家 ，屋 仍 然 是 賣 家 的 家 ，許 多 屋 主 都 不 喜 歡 一 批 不 約 而 來 的 "陌 生 人 " ， 大 家 在 講 價 還 價 過 程 中 ， 己 可 能 產 生 了 枝 節 ， 盡 量 不 要 再 破 壞 彼 此 關 係 ， 對 大 家 都 好 ， 若 有 親 友 一 定 要 加 入 驗 屋 行 列 ，事 先 要 得 到 賣 家 同 意 為 佳 。

驗 屋 過 程 需 要 二 至 二 小 時 半 ， 要 預 足 時 間 ，經 驗 的 註 冊 驗 屋 師， 通 常 都 預 約 滿 整 日 時 間 ， 故 要 依 時 到 場 ，以 便 有 充 足 時 間 驗 屋 。 驗 屋 師 會沿 一 個 緊 密 步 驟 工 作 ， 會 逐 步 和 逐 個 地 方 進 行 ， 這 些 步 驟 已 行 了 無 數 次 以 上 ， 務 求 將 房 屋 重 要 部 份 全 部 檢 察 ， 註 冊 驗 屋 師 對 於 美 觀 的 地 方 ， 大 多 不 重 視 ， 小 缺 點 也 多 不 理 會 ， 若 你 見 到 有 掛 心 的 地 方 ， 可 告 知 驗 屋 帥 。

每 一 間 屋 都 有 缺 點 ， 當 了 解 某 些 缺 點 後 ， 不 要 掛 在 心 中 ， 以 免 忽 略 了 其 它 缺 點 ， 也 不 宜 即 時 告 訴 賣 家 去 更 正 ， 每 個 人 都 視 自 己 的 家 為 城 堡 ， 不 易 在 眾 人面 前 接 受 自 己 房 屋 有 缺 點 。 但 並 不 表 示 買 家 不 可 爭 取 自 己 的 權 利， 待 整 個 驗 屋 過 程 完 後 ， 註 冊 驗 屋 師會 將 各 缺 點 放 入 佈 告 裡 。

若 有 缺 點 ，而 在 房 屋 買 賣合 約 內 的 條 款 裡 講 明 賣 家 要 負 責 修 理 的 話 ，買 家 可 按 照 該 條 款 向 賣 家 作 出 合 理 要 求，當 然 由 地 產 從 業 員 以 專 業 方 法 提 出 ， 像 開 價 還 價 那 時 一 樣 ， 成 功 機 會 大 許 多 ，買 賣 雙 方 亦 可 減 少 正 面 磨 擦 機 會 。

安 省 註 冊 驗 屋 師 劉 宏 濯 (Michael Lau)